Tras la reciente decisión unánime del Tribunal Constitucional avalando el valor de referencia, considero que es el momento oportuno para reflexionar sobre un proyecto que he vivido de cerca y cuyo recorrido bien merece estas líneas.
El valor de referencia, tipificado en la Disposición Final tercera de la Ley del Catastro Inmobiliario, es el valor objetivo, determinado anualmente por la Dirección General del Catastro (DGC) a partir de los precios de compraventas reales ante fedatarios.
Su implantación ha sido un proyecto estratégico de este Centro Directivo, orientado a dotar al sistema tributario de un criterio homogéneo, transparente y estable, y así se ha convertido en uno de los hitos más significativos de la gestión catastral y la valoración de la riqueza inmobiliaria recientes.
Su creación respondió a una necesidad clara: disponer de un valor objetivo, permanentemente actualizado y verificable que reflejara mejor el mercado inmobiliario y aportara seguridad jurídica al sistema tributario.
¿De dónde partíamos?
La valoración catastral tradicional ha aportado objetividad, solidez y eficacia al sistema tributario inmobiliario, en particular como soporte del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, un impuesto anual de tenencia inmobiliaria que afecta a muchos contribuyentes y que requiere una tributación estable y consolidada.
Sin embargo, este modelo no permite alcanzar el conocimiento permanente, actualizado y homogéneo de la riqueza inmobiliaria. Las ponencias de valores se limitan al ámbito municipal y sus periodos de actualización son muy largos y dispares, por lo que no garantizan la actualización que requiere un mercado dinámico. Por ello, este modelo de valoración no era el más idóneo para su aplicación directa a los tributos inmobiliarios de transmisión de la propiedad cedidos a las Comunidades Autónomas. Tampoco lo era su aplicación corregida por coeficientes de actualización genéricos.
La Administración tributaria necesitaba desarrollar un sistema capaz de combinar la objetividad y solvencia del modelo tradicional con la actualización completa y periódica de sus valores al ritmo del mercado y basado en datos fehacientes y reales de las transacciones. La DGC asumió esta tarea estratégica y desarrolló un modelo homogéneo en el territorio, que utiliza como fuente del mercado y de manera exclusiva, los precios de todas las compraventas comunicadas por fedatarios. Esto, unido a la solidez de la metodología de valoración catastral, a la publicidad y a la transparencia del modelo, permitió superar las limitaciones del sistema anterior y aportar seguridad y coherencia en el marco tributario.
¿Dónde estamos? Retos conseguidos
A día de hoy, la implementación del valor de referencia ha dado lugar a un sistema de valoración plenamente consolidado en el sistema tributario, a raíz de su aplicación directa a los impuestos patrimoniales gestionados por las comunidades autónomas, dotándolas de una base imponible estable y segura. Las bases del éxito del modelo son las siguientes: La utilización exclusiva de los precios consignados en las escrituras de compraventa, la determinación de los valores individualizados a partir de los datos obrantes en el Catastro y la publicidad y transparencia en la Sede Electrónica del Catastro. De ahí que contribuyentes, fedatarios y comunidades autónomas lo utilicen de forma natural, puesto que proporciona valores individualizados y objetivamente determinados, que actúan como indicadores fiables de riqueza.
Desde su puesta en marcha, el valor de referencia ha obtenido una serie de logros en los que merece la pena detenernos:
1. Seguridad jurídica para los impuestos cedidos a las comunidades autónomas.
Uno de los pilares de la reforma que originó el valor de referencia era el fortalecimiento de la seguridad jurídica. Por ello, el procedimiento asociado al valor de referencia es transparente y garantista, siendo públicos los mapas de valores que recogen los módulos de valor medio por usos y cultivos representativos en cada ámbito, los criterios concretos de valoración aprobados por resolución y los propios valores individualizados, actualizados anualmente. Más aún, su naturaleza objetiva favorece la transparencia en transacciones inmobiliarias. Esto reduce la asimetría informativa entre compradores y vendedores en el mercado y proporciona un ancla valorativa que previene especulaciones en declaraciones fiscales.
2. Eficiencia administrativa.
La litigiosidad concerniente al valor de referencia está siendo moderada y asumible, lo que ha permitido una recaudación autonómica más eficiente, por cuanto ha reducido la carga burocrática tanto para ciudadanos como para administraciones. Éstas, por su parte, ven cómo se liberan recursos humanos que pueden ser empleados en otras tareas.
Cabe añadir que este proyecto estratégico se ha ejecutado por el Catastro sin incremento de medios, gracias al extraordinario esfuerzo de toda la organización.
3. Justicia tributaria.
Es también palmario el aumento de estabilidad en la gestión tributaria, al haberse generado un marco común para todos los contribuyentes que favorece la equidad horizontal, dificulta la elusión fiscal al establecer mínimos valorativos difíciles de evadir y reduce la discrecionalidad administrativa, potenciando además la progresividad real del sistema, al conseguir reflejar de manera más precisa la capacidad económica real de los contribuyentes.
4. La importancia de la información catastral
Uno de los pilares del modelo es su determinación a partir de los datos obrantes en el Catastro. Los datos catastrales deben ser fiel reflejo de la realidad, y por ello su carácter tributario, su obligatoriedad permanente y su presunción de certeza. El resultado del valor de referencia, como también del catastral, está vinculado directamente con la correspondencia de los datos catastrales con la realidad, por lo que, si se advierte cualquier discrepancia, es obligatoria su puesta de manifiesto aportando las pruebas necesarias. En este contexto, la confirmación o solicitud de rectificación de los datos catastrales en el momento de la compraventa se hace imprescindible, y es un impulso a la mejora continua de la base de datos del Catastro.
5. Planificación y políticas públicas.
La utilidad del valor de referencia no se circunscribe al ámbito tributario, sino que también sirve como herramienta fundamental para el diseño de políticas de vivienda, habida cuenta de que permite advertir situaciones inmobiliarias anómalas. Por añadidura, facilita estudios de mercado y análisis urbanísticos, al mismo tiempo que proporciona datos para la planificación territorial y el desarrollo sostenible.
6. Adaptabilidad y resiliencia del sistema
En este momento, no sólo se ha consolidado un ciclo técnico de cuatro años que garantiza estabilidad y calidad, sino que el valor de referencia está mostrando la inherente flexibilidad de su metodología de cálculo, que le permite actualizarse ante cambios significativos del mercado, a la vez que es susceptible de correcciones zonales o puntuales sin alterar la eficacia del sistema en su conjunto.
7. Dimensión internacional.
A la vista de todo lo anterior, creo que, gracias al valor de referencia, España posee el más sólido sistema de valoración inmobiliaria en Europa. Y, consecuentemente, este proyecto ha facilitado el cumplimiento de la normativa comunitaria en materia de transparencia fiscal y lucha contra el fraude, reforzando así la posición institucional del país. Asimismo, ha contribuido a consolidar la posición del Catastro español como referencia para los países iberoamericanos, ofreciendo un modelo valorativo útil y provechoso.
¿Hacia dónde vamos?
El objetivo inicial está cumplido. Hoy contamos con un modelo estable, conocido por ciudadanos, administraciones y operadores jurídicos, que ha demostrado su utilidad como referencia objetiva y pública. La litigiosidad permanece en niveles muy bajos y existe jurisprudencia que avala la validez del sistema. Este contexto permite mirar hacia adelante con una agenda clara.
El modelo de actualización anual garantiza su perfeccionamiento continuo, su ampliación completa a todos los inmuebles y, finalmente, su evolución como único valor inmobiliario referente en todo el ámbito tributario
La transparencia seguirá siendo un pilar esencial, tanto en la publicación de datos como en la comunicación con los contribuyentes y los profesionales que intervienen en las transacciones inmobiliarias.
El futuro del sistema pasa también por seguir mejorando la calidad de la base de datos catastral, mediante un modelo de mantenimiento más inmediato y más exigente que fortalece la capacidad técnica del Catastro.
Como cierre, resulta oportuno destacar que las consideraciones expuestas a lo largo del presente post encuentran pleno respaldo en la realidad práctica. A tal efecto, se incorporan a continuación determinados datos que permiten dimensionar adecuadamente la relevancia del valor de referencia en el tráfico jurídico ordinario del país: durante el ejercicio 2025 se computaron en el territorio nacional más de dos millones cien mil transmisiones inmobiliarias sujetas a ITPAJD e ISD con valor de referencia publicado en el ejercicio, los inmuebles cuyo valor ha sido consultado ascendieron a más de seis millones cien mil, se expidieron certificaciones de cuatro millones trescientos mil inmuebles – lo que refleja la transparencia del modelo y el interés de los valores publicados más allá de su componente tributario – y se tramitaron casi veintiún mil informes de valor de referencia derivados de su impugnación.
Tales cifras ponen de manifiesto la baja litigiosidad asociada a esta figura, habida cuenta de que el volumen de esos informes tramitados no alcanza el 1% respecto del total de transmisiones previamente mencionadas, afianzándose así la consistencia y operatividad de nuestro valor de referencia.
Fernando de Aragón Amunarriz
Director General del Catastro