Entre ellos se incluía tanto la identificación documental de los inmuebles tomados como testigos o muestras, como la necesidad de un examen personal y directo por el perito del inmueble objeto de valoración.

Se descartaba que la simple comodidad de la Administración en la gestión de tributos de forma masiva o la posibilidad de plantear tasación pericial contradictoria con posterioridad pudiesen amparar la omisión del requisito de visita al inmueble.

Ese examen directo sí podría evitarse cuando, habiéndose solicitado acceso al interior, se denegase la entrada del perito al inmueble.

Sin embargo, había cierta expectación ante la admisión a trámite de recurso de casación por parte del Tribunal Supremo, para saber si ese examen personal del inmueble por el perito exigía en todo caso visita interior, o bien podía ser suficiente una simple visita exterior o toma de fotografías.

El Tribunal Supremo, en sentencia nº 813/2025 de 24 junio se reafirma en su criterio de considerar que es obligatoria la visita interior para que el dictamen pericial pueda ser utilizado como medio de valoración, apuntado en la sentencia que no es posible evitar aquella a través de la simple mención “se ha efectuado la visita exterior y tomado fotografías, presumiéndose un estado de conservación interior similar al exterior”.

Sin llegar a ser una novedad, esa línea jurisprudencial hace una interpretación estricta del artículo 160.2 del Reglamento General de Actuaciones y Procedimientos de Gestión e Inspección Tributaria (Real Decreto 1065/2007), que únicamente obliga al reconocimiento personal “cuando se trata de bienes singulares o de aquellos de los que no puedan obtenerse todas sus circunstancias relevantes en fuentes documentales contrastadas”.

El Tribunal Supremo, en diversas sentencias desde el año 2012, ha venido exigiendo esa visita interior personal y directa, con la única excepción de que se razonase “individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, porqué resulta innecesaria, de no llevarse a cabo, la obligada visita personal al inmueble”. Estas excepciones normalmente serán supuestos en que la propia realidad del inmueble muestra de forma clara y evidente su innecesaridad – en el momento de hacer la visita la construcción ya no existe, se encuentra derruida o inhabitable, … -. 

Si bien teóricamente la postura del Tribunal Supremo es plenamente garantista, a veces, en la práctica, conduciría a situaciones que podrían poner en riesgo la fiabilidad de la valoración del inmueble, lo que abre varios interrogantes.

Así, no debe olvidarse que el dictamen pericial hace normalmente una valoración retrospectiva en el marco de un procedimiento de comprobación, y pretende conocer el valor del inmueble años atrás.

Además, en los tributos directos, como podrían ser IRPF o Impuesto sobre Sociedades, aquella valoración serviría para determinar la posible renta precisamente por la salida del inmueble del patrimonio del obligado tributario.

Esos dos aspectos suponen distorsiones y disfunciones en el proceso de valoración.

Por una parte, al haber pasado varios años desde la fecha de transmisión hasta la fecha en que se hace la visita personal, el inmueble puede haber cambiado sustancialmente en su naturaleza, características y estado de conservación, en especial en los casos en que el propietario actual es distinto del obligado tributario sometido a comprobación.

Es lógico pensar que lo realmente importante es el estado de conservación y características del inmueble en el momento mismo en que se llevó a cabo la operación gravada por el impuesto, que es la fecha de efectos del dictamen pericial. La visita interior al inmueble, años más tarde, puede traer consigo una falta de identidad entre el bien examinado y el que debería ser objeto de valoración.

Por otra parte, era frecuente que los peritos adjuntasen a su dictamen fotografías históricas del inmueble, tomadas de diversas aplicaciones informáticas que incorporan imágenes de aquel en distintos hitos temporales en los últimos años (por ejemplo, GOOGLE STREET VIEW), lo que permitía aproximar en el tiempo el estado de conservación del inmueble al momento a que la valoración debiera referirse, pareciendo aquellas más fiables que una visita exterior y toma de fotografías de manera personal por el perito años después.  

A su vez, a menudo existen fotografías del interior del inmueble que fueron incorporadas a portales inmobiliarios de venta, a dossiers de entidades inmobiliarias, a documentación de entidades financieras, a escritura pública de venta, …. Cuando fuese indiscutible que reflejan con fiabilidad el estado de conservación del inmueble en momentos inmediatamente anteriores a la venta, surge la duda de si aquellas podrían suponer una excepción a la visita interior al inmueble años más tarde, o incluso si podrían cuestionar la fiabilidad de la valoración del dictamen, en la medida en que no existiese una correspondencia con el estado actual del inmueble.

Por último, respecto del consentimiento a la entrada del perito al inmueble, es frecuente que el ocupante actual, que es quien debe conceder la autorización para ese acceso, sea una persona totalmente ajena al obligado tributario objeto de comprobación. Así, podrían darse diversas incidencias respecto de la solicitud de acceso que impidiesen la visita interior -el ocupante del inmueble resulte ilocalizable, no responda al requerimiento de acceso en los plazos concedidos al efecto, …-, bloqueándose de ese modo la posible elaboración del dictamen. La jurisprudencia ha venido exigiendo «una negativa de la propiedad a dicha entrada en el domicilio por parte del perito», si bien eran casos en que el propietario del inmueble no estaba presente. Faltaría por saber qué pasaría si la Administración demuestra haber intentado por todos los medios a su alcance obtener aquella autorización de manera infructuosa.

Como vemos, varios interrogantes que, a buen seguro, tendrán respuesta en los próximos años, a través de los diferentes pronunciamientos que concreten y definan de forma todavía más precisa las líneas jurisprudenciales ahora reafirmadas.

Julio Antonio Blanco Jesús

Presidente del Tribunal Económico Administrativo Regional de Galicia