El valor de referencia es un proyecto estratégico de la Dirección General del Catastro desde hace muchos años.

En sus orígenes, nace como tarea interna, cuyo objetivo es garantizar el conocimiento permanente del mercado inmobiliario urbano, desligando las actividades necesarias para ello de los planes de trabajos de valoración colectiva de carácter general.

En 2004, se incorpora la gestión del observatorio catastral del mercado inmobiliario como competencia del centro directivo. A partir de ese momento, el valor de referencia se refleja de distintas maneras en sus sucesivos planes estratégicos, con mayor o menor vinculación a la necesidad de superar la inadecuación de los valores catastrales respecto de los valores de mercado, y el proyecto evoluciona consolidando las tareas de elaboración de informes anuales del mercado inmobiliario.

En el ejercicio 2015, una vez elaborado el primer mapa de valores de zonas de suelo urbano de todo el territorio, la Dirección General del Catastro realiza unos primeros cálculos matemáticos aplicando la metodología de valoración catastral, y consigue reproducir valores para todos los inmuebles urbanos. Este modelo es reproducido posteriormente por la Consejería de Hacienda y Administraciones Públicas de Castilla – La Mancha, que en 2016 aprueba unas normas para la aplicación del medio de comprobación de valores por precios medios de mercado sobre la base del Informe Anual del Mercado Inmobiliario Urbano elaborado por la Gerencia Regional de esta Comunidad.

No es hasta el año 2018 cuando el valor de referencia es reconocido legalmente como concepto jurídico. La Ley de Presupuestos Generales del Estado para ese ejercicio crea el valor de referencia de mercado con fines exclusivamente informativos, y de transparencia de la actividad del centro directivo. No obstante, no llegan a completarse las previsiones de publicación de estos valores de referencia de mercado, y, en octubre de ese mismo ejercicio, se plantea su uso con fines fiscales en el Anteproyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude.

Así, de forma coherente con su uso como base imponible de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, el legislador impone en la nueva Ley exigencias de seguridad técnico-jurídica en la determinación del valor de referencia de los inmuebles, y regula un garantista procedimiento administrativo para ello. Además, los valores de referencia no afectan, en modo alguno, a los valores catastrales vigentes y, por lo tanto, no tienen ningún efecto en los tributos que usan el valor catastral como base imponible.

La Dirección General del Catastro debe determinar, como parte de la descripción catastral, el valor de referencia de los inmuebles, como resultado del análisis, año a año, de los precios de todas las compraventas inmobiliarias efectuadas y formalizadas ante fedatario.

Las conclusiones del análisis se plasman en la forma de mapas de valores, haciendo uso de la técnica de la zonificación territorial en ámbitos, en los cuales se definen, para los productos inmobiliarios representativos, módulos de valor medio que deben corresponderse, por razones de justicia tributaria, con los precios medios de las compraventas. Estos mapas de valores deben ser publicados en la Sede Electrónica del Catastro, en un gran hito de transparencia administrativa y en aras de la seguridad jurídica.

La Ley prevé, para el cálculo del valor de referencia de cada inmueble, la individualización de los módulos de valor medio en función de sus datos obrantes en el Catastro.

Para esta individualización, se precisa previsión reglamentaria, en defecto de la cual la norma prevé un régimen transitorio. En el caso de bienes inmuebles urbanos, el valor de referencia se calcula a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique el inmueble, teniendo en cuenta las diferencias de calidades constructivas, antigüedad y estado de conservación entre éste y el producto inmobiliario representativo en su ámbito. Para ello se usa, transitoriamente, la normativa técnica de valoración catastral, que permite ponderar en el cálculo éstas y otras muchas circunstancias intrínsecas del inmueble, a considerar en su valoración. En el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calcula a partir del módulo de valor medio aplicable en cada ámbito, en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.

La norma también contempla la fijación de un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase, con el fin de que el valor de referencia de los inmuebles no supere el valor de mercado.

Finalmente, se establece un garantista procedimiento administrativo para disponer de valores de referencia que puedan surtir efectos fiscales, de manera que la forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble, por medio de coeficientes y reglas de cálculo, se detalla en resoluciones anuales de la Dirección General del Catastro, que también se publican en la Sede Electrónica del Catastro. El procedimiento se completa con la publicación de los valores de referencia en la misma Sede, para su general conocimiento.

Nos encontramos en un momento histórico para la institución catastral, que consagra el reconocimiento definitivo del Catastro Inmobiliario como el registro administrativo en el que se describen todos los inmuebles en correspondencia permanente con la realidad inmobiliaria: no sólo la realidad física y jurídica, sino también la económica.

Los dos grandes principios inspiradores del Catastro – la generalidad y la justicia tributaria – se reflejan en el contenido de esta nueva Ley, pero ha sido el espíritu de esta institución siempre a disposición de las políticas públicas lo que nos ha llevado a asumir este importante reto.

Fernando de Aragón Amunarriz

Director General del Catastro