Este método permite a la Administración utilizar el valor de las tasaciones hipotecarias para verificar que el valor declarado de un bien se ajusta a su valor real.

Este medio de comprobación ha sido especialmente empleado por las Comunidades Autónomas en el ámbito del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Como dicha aplicación no ha estado exenta de controversia, la doctrina administrativa y la jurisprudencia han examinado la interpretación del precepto.

Así, el Tribunal Supremo (TS) en su sentencia de 7 de diciembre de 2011 (rec. 71/2010) estableció que la Administración puede utilizar este método de comprobación, sin necesidad de una justificación adicional respecto a otros medios de comprobación de valores. Es decir, no está obligada a demostrar previamente que el valor asignado en la tasación hipotecaria coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni a acreditar la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse.

En relación con los requisitos que debe cumplir el valor de tasación para ser considerado válido, la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 9 de enero de 2014 (RG 00-01898-2010 y 00-02358-2010) ha exigido que:

– En la escritura de constitución de la hipoteca se determine el valor en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo para la subasta.

– La tasación se acredite mediante certificación de los servicios competentes.

– La tasación se haga constar en la propia escritura de constitución de hipoteca e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

– Si la tasación se hubiera practicado antes, se haga constar en dicha escritura y en la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.

Conforme a la resolución del TEAC de 29 de abril de 2024 (RG 00-01626-2022) también será primordial que conste en el expediente el certificado de tasación hipotecaria, pues su no inclusión impide conocer si el mismo se ajusta a derecho y que ha sido dado a conocer al interesado.

Asimismo, se exige por el TEAC que la certificación de los bienes transmitidos arroje el valor real en el momento del devengo. La resolución de 29 de octubre de 2024 (RG 00-07519-2022) rechaza el valor de tasación porque el mismo se emitió bajo la hipótesis de que el proyecto de reparcelación contaba con la aprobación definitiva, aprobación que aún no había sucedido, lo que necesariamente implicaba una disminución de valor.

Posteriormente, han surgido discrepancias entre distintos Tribunales Superiores de Justicia respecto a la necesidad de requisitos de motivación propios en este medio de comprobación. Los Tribunales Económico-Administrativos se han pronunciado repetidamente en el sentido de que “a la aplicación del valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas no puede exigírsele requisito formal o de motivación alguno más allá de la prueba de que dicho valor es el resultante de la propia tasación hipotecaria”. Así en resoluciones del TEAC de 23 de septiembre de 2009 (RG 00-00119-2009), y más recientemente de 29 de abril de 2024 (RG: 00-1141-2022 y 00-4988-2021), secundadas por los Tribunales Económico-Administrativos Regionales, como Andalucía, de 30 de julio de 2021, RG 29-05142-2020) o Madrid, de 30 de septiembre de 2024 (RG 28-06606-2024).

Por su parte, las sentencias del TS de 4 de diciembre de 2024 (rec. 2810/2023), de 9 de diciembre de 2024 (rec. 5884/2023) y 17 de diciembre de 2024 (rec. 3707/2023) completan esta doctrina, ratificando el criterio económico-administrativo.

Partiendo de que la Administración puede escoger cualquier medio de comprobación (sentencia del TS de 7 de diciembre de 2011), ahora se concreta que esta discrecionalidad se encuentra limitada por la necesaria adecuación del medio escogido al objeto de dicha comprobación. Así, en el caso enjuiciado en la citada sentencia de 4 de diciembre de 2024 se concluye que el medio de comprobación analizado es idóneo para comprobar el valor de un centro comercial.

Por otra parte, el TS ha señalado de manera reiterada la necesidad que tiene la Administración de motivar el inicio del procedimiento de comprobación de valores. El Alto Tribunal entiende justificado el inicio del procedimiento, en primer lugar, por la diferencia relevante entre el valor declarado y el fijado en la tasación hipotecaria, que resulta de una escritura pública de préstamo hipotecario otorgada en la misma fecha que la escritura de transmisión.

En segundo lugar, porque no se ha producido una reacción por parte del obligado tributario ante la diferencia entre el importe que consta en la escritura de adquisición del inmueble y el que figura en la consecutiva de préstamo hipotecario, donde figura esa tasación.

En tercer y último lugar, porque el importe de la tasación se ha determinado «en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria». En particular, se señala que es admisible que el valor hipotecario adoptado sea el contenido en un certificado de tasación, considerándose un documento suficiente, sin que conste informe técnico sobre la valoración de la que trae causa, por el respaldo que otorga el artículo 8 del Real Decreto 716/2009 que desarrolla la Ley de regulación del mercado hipotecario.

Conclusión

El certificado de tasación contiene una valoración razonada y objetiva que desplaza la carga de la contraprueba hacia el obligado tributario, que siempre podrá oponerse a dicho valor, en vía administrativa a través de la tasación pericial contradictoria, o en el seno del proceso judicial a través de cualquier medio de prueba admisible en Derecho, para demostrar que el valor comprobado está alejado del rango razonable del valor real del bien.

María Elena Ribelles García

Vocal del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid