La creciente necesidad de coordinar la realidad inmobiliaria con la información que obra en el Catastro y la información registral, ha puesto en valor los mecanismos de colaboración entre Administraciones y operadores jurídicos. En este contexto, el procedimiento de subsanación de discrepancias notarial, previsto en el artículo 18.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI) se consolida como una herramienta ágil y eficaz.
Este procedimiento permite corregir discordancias entre la descripción catastral y la realidad física del inmueble mediante la intervención notarial, con efectos directos en la base de datos catastral. Su uso no solo mejora la calidad de la información, sino que refuerza la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.
Uno de los aspectos más relevantes es la adecuación entre el contenido del título jurídico y la realidad física del inmueble.
Un instrumento al servicio de los ciudadanos
El 18.2 TRLCI articula un cauce específico para subsanar discrepancias con ocasión del otorgamiento de un acto o negocio jurídico en el que interviene un fedatario público. Este diseño responde a una lógica clara: aprovechar la posición institucional de los notarios como garantes de la legalidad y la veracidad documental.
El artículo 18.2 permite integrar en el título las superficies actualizadas, modificaciones de linderos o ajustes derivados de mediciones técnicas.
Con ello, el título deja de ser un mero reflejo formal para convertirse en una representación fiel del inmueble, superando la tradicional descripción literaria. Esto beneficia tanto al titular como a terceros y a las Administraciones Públicas.
Generalmente no es un acto aislado por el que se acude a la notaría, sino que es consecuencia de un proceso jurídico más complejo en el que se pone de manifiesto la necesidad de rectificar la descripción de los inmuebles en los títulos y en su caso, en la base de datos catastral. Implica organizar todos los actos jurídicos adecuadamente, y está sujeto a control, de principio a fin, por un operador jurídico especializado para ello: el notario.
Por ejemplo, con ocasión de una herencia, se pone de manifiesto la necesidad de rectificar la superficie de una parcela heredada que se pretende vender, y que además no está inmatriculada en el Registro de la Propiedad. Para que la inmatriculación se lleve a cabo es necesario aportar una certificación catastral descriptiva y gráfica (en adelante, CCDYG) y que la finca registral “nazca” coordinada. Durante el proceso notarial se pueden llevar a cabo todos los trámites, mediante el 18.2 subsanar la descripción catastral de la parcela heredada y preparar los documentos necesarios para que la documentación llegue al Registro perfecta para su inscripción, habiéndose cumplido todas las garantías jurídicas incluida la protección de los terceros colindantes.
El Catastro no se limita a un papel reactivo. Integra la información suministrada por los fedatarios y actualiza su base de datos de forma coherente con los títulos formalizados. Se materializa así un modelo de gestión basado en el intercambio de información fiable y en la reducción de cargas administrativas para el ciudadano.
Un procedimiento infrautilizado
A pesar de su enorme potencial, el uso de este procedimiento es bastante limitado entre los fedatarios, siendo necesaria la implementación de medidas de formación conjunta entre la Dirección General del Catastro y el Consejo General de Notariado (CGN), y así, poder repercutir las ventajas del mismo en los ciudadanos y en un servicio útil prestado a los mismos.
Desde su implantación hasta la fecha, el uso del mismo ha ido aumentando, pudiéndose apreciar que, de una tramitación inicial muy limitada, se ha pasado a un uso mucho más extensivo, siendo lo deseable que siga creciendo mucho más.
La intervención notarial como eje del procedimiento
El notario, verifica la realidad de la discrepancia y recoge en la escritura o acta los elementos necesarios para su subsanación. Esta intervención se caracteriza por:
- El control de legalidad del negocio.
- La identificación precisa del inmueble y de los otorgantes.
- La incorporación de documentación técnica (planos, certificaciones, informes).
- La valoración de la adecuación entre realidad física y descripción jurídica.
Esta posición permite al notario actuar como puente entre la realidad material del inmueble y su reflejo jurídico-catastral. El resultado es un título público que contiene información fiable, estructurada, con una descripción catastral correcta, y perfectamente preparada para su acceso al Registro de la Propiedad y posterior coordinación de las parcelas.
En este proceso existe una parte técnica donde serán necesarios topógrafos u otros técnicos competentes, y finalmente la intervención del Catastro para la validación técnica de los documentos y la emisión de la CCDYG adecuada a la realidad física. Siendo destacable la firma de un convenio en 2025 entre el CGN y el Colegio Oficial de Ingeniería Geomática y Topográfica para facilitar la intervención de los técnicos en los procedimientos notariales.
La colaboración de fedatarios con el Catastro no es un elemento accesorio, sino estructural. La información inmobiliaria exige coherencia entre tres planos: físico, jurídico y fiscal. Este procedimiento actúa precisamente en esa intersección.
Además, la tramitación notarial aporta garantías y ventajas adicionales al ciudadano:
- Rapidez y eficacia: se tramita en sede notarial, y se valida rápidamente por el Catastro a través de la SEC, evitando procedimientos administrativos más largos.
- Reducción de cargas: el ciudadano gestiona la discrepancia en el mismo acto en el que formaliza su título.
- Seguridad jurídica: la intervención de fedatarios minimiza errores y conflictos futuros.
- Coherencia de datos: se mejora la calidad de la base catastral, lo que repercute en múltiples ámbitos (fiscalidad, urbanismo, tráfico jurídico…).
El papel del Registrador: coherencia y seguridad jurídica
Aunque el procedimiento del artículo 18.2 es ajeno al Registro, su resultado tiene impacto en la futura inscripción, facilitando la labor del registrador en el importante procedimiento posterior de coordinación, y refuerza aún más la seguridad jurídica que produce la inscripción.
De este modo, la colaboración entre notarios, registradores y Catastro no es competitiva, sino complementaria. Cada institución aporta su valor específico en la cadena de información inmobiliaria.
Conclusión
La subsanación de discrepancias del artículo 18.2 TRLCI es un claro ejemplo de buena práctica en la gestión de la información inmobiliaria. Su éxito reside en la colaboración institucional.
La experiencia demuestra que la intervención del notario aporta agilidad, seguridad y calidad a la información transmitida al Catastro, sin perjuicio del papel esencial del registrador en la calificación de los actos y negocios jurídicos y en la inscripción de las nuevas bases gráficas obtenidas que derivarán, en última instancia, en una coordinación entre Catastro y Registro.
Impulsar el uso de este procedimiento supone avanzar hacia un sistema inmobiliario más coherente, transparente y fiable, en beneficio del ciudadano.
Paloma Martínez Ferreiro
Unidad de Apoyo a la Dirección General del Catastro