En este nuevo mundo se pretende reproducir toda la actividad del universo que ya conocemos, incluida la inmobiliaria. Las noticias que llegan sobre el mercado inmobiliario en el metaverso invitan a la reflexión desde el punto de vista del Catastro, donde nos dedicamos a observar, inventariar y valorar el mercado inmobiliario, este sí, el real.

Según los expertos, hay un boom inmobiliario en el metaverso. En 2021, las compraventas en el mundo virtual alcanzaron los 500 millones de dólares (datos de MetaMetrics Solution), y además se prevé que el mercado inmobiliario del metaverso crezca a una tasa anual del 31% entre 2022 y 2028.

Llama la atención que según los mismos expertos, el valor de los “inmuebles” en este mercado parece estar condicionado por dos elementos: la escasez y la localización. Exactamente las mismas circunstancias que más influyen en el mercado inmobiliario que conocemos de nuestro mundo, hasta ahora.

En cuanto a la primera de las variables, la escasez, es consecuencia de que hasta el momento la “tierra” en el metaverso es un recurso finito que depende de quienes lo desarrollan, por tanto la escasez podrá, o no, introducirse artificialmente, pero no responde a una escasez real. Sin embargo, el recurso suelo en el mercado inmobiliario real, sí es finito. Lo es en términos absolutos, pero lo es mucho más cuando pensamos en su uso o destino. Por ejemplo, si se pretende un aprovechamiento agrícola, las condiciones necesarias e inherentes al suelo, como la aptitud para la producción, lo hacen aún más insuficiente. Incluso, cuando el destino es la urbanización, a pesar de que la clasificación de suelo en otro momento histórico podría recordar a la escasez artificial, reconocemos que en el momento actual la ordenación territorial está condicionada por la falta de suelo que ofrezca las características necesarias para el desarrollo de la sociedad.

El segundo de los elementos que determinan el valor inmobiliario es la localización.

De entrada, el hecho de que la localización sea trascendente en un universo virtual donde el coste del desplazamiento es irrelevante, solo se explica gracias a una vieja teoría según la cual para el buen funcionamiento del metaverso sus usuarios necesitan ubicarse para vivir en él. La geolocalización es un concepto de moda que nos permite analizar la economía, la política o los movimientos migratorios, pero sobre todo es una necesidad básica del ser humano que afecta a su fisiología elemental. Conocer el entorno en el que desarrolla su vida le da al ser humano seguridad y reduce su incertidumbre.

El Catastro redefinió hace veinte años la semántica de la geolocalización de los inmuebles con la Referencia Catastral. En la actualidad, el mercado inmobiliario resulta inimaginable sin la seguridad de la localización. Desconozco si existe una codificación en el universo virtual que localice los inmuebles, pero ésta, debería contar con los principios que hacen que la referencia catastral sea universal, biunívoca y geolocalizada (“metaversocalizada”).

Más allá de la necesidad de ubicación, el aspecto más interesante de la localización como componente decisiva en el mercado es el mismo que entendemos y observamos en el mercado inmobiliario real, la situación con respecto al resto del universo.

Siendo la misma variable, se define de forma distinta en un mercado y en otro. En el metaverso la localización depende de la proximidad a lugares importantes o propiedades de las principales marcas o centros de interés, ya sean empresas u otros propietarios. Hasta la fecha, lo que ofrece este universo virtual son entretenimiento y experiencias sociales.

La localización en el mercado inmobiliario real atiende a un rango más amplio de necesidades y servicios. Si bien es verdad que la proximidad a determinados entretenimientos resulta trascendental, son otros servicios o necesidades los que más condicionan el valor, ya sea la vivienda como bien social, los desplazamientos, los servicios sanitarios, los centros educativos o el comercio.

Esto es más evidente en suelo rústico, donde la importancia de la localización de los inmuebles, y por tanto de su valor, va a depender de los servicios que proveen al ser humano, es decir, los beneficios que las personas y la sociedad obtienen de los ecosistemas.

Hasta el momento, la valoración catastral rústica y ahora el valor de referencia del Catastro, en su misión de analizar y modelizar el mercado inmobiliario, se ha centrado en una valoración en función de los bienes materiales o bienestar económico que la sociedad obtiene del territorio, tales como el aprovisionamiento en alimentación, producción ganadera, producción de madera, etc.

En este sentido, con el objeto de ubicar y valorar los inmuebles con arreglo a la capacidad productiva de cada uno de ellos, en la Dirección General del Catastro en los últimos diez años se ha incorporado información medioambiental, agroclimática o de rotación de cultivos. También se han estimado aspectos socioeconómicos como la presión antrópica, la población, o la renta media de los municipios, así como circunstancias propias de la situación de cada uno de los inmuebles en cuanto a la orografía del lugar donde se encuentren, la accesibilidad a los mismos, o las circunstancias dependientes de sus propietarios, como el estado de la explotación.

Además de estos componentes, a corto plazo habrá que estimar otras contribuciones de los inmuebles al bienestar humano, como lo son los relativos a la regulación de los ecosistemas (infiltración de agua, fertilidad del suelo, mantenimiento del clima), o los que proporcionan contribuciones intangibles o no materiales (recreo, ecoturismo, paisaje, cultura). Y en todas ellas, por su naturaleza, la localización y aún más la escasez van a ser determinantes.

Parece claro que el análisis de uno y otro mercado requiere un conocimiento distinto, aunque hablemos de inmuebles, precio, localización y escasez, en ambos casos. Mientras la cuantificación del interés en el mercado inmobiliario del metaverso solo depende de las experiencias sociales que proporciona hasta la fecha, el mercado inmobiliario real está condicionado por todo lo que necesita el ser humano para vivir.

Quizá en un futuro cercano el metaverso sea un lugar donde relacionarse con la Administración, o incluso nuestros avatares podrán asistir a deslindes de la propiedad en la representación digital de la realidad inmobiliaria. Hasta que llegue ese momento la misión del Catastro sigue siendo el conocimiento de la realidad inmobiliaria de la manera más exhaustiva, lo que hará posible un metaverso más útil, y entre tanto, una tributación inmobiliaria más justa y equitativa.

Luis González-Carpio Fernández

Adjunto al Director General del Catastro